세 보증금 못 받았을 때, 지금 당장 해야 할 5단계 대응법

세 보증금 못 받았을 때, 지금 당장 해야 할 5단계 대응법

 

1. 보증금을 못 돌려받는 상황, 현실에서 자주 발생합니다

전세계약이 끝났는데도
“요즘 집 안 팔려서요, 조금만 기다려 주세요.”
“보증금이 부족해서 대출 좀 받아볼게요.”
이런 말을 들으며 수개월을 허비한 임차인들, 굉장히 많습니다.

💡 보증금 반환은 '선의'로 해결될 문제 아닙니다.
법적으로 내 권리를 주장해야만 돌려받을 수 있는 돈입니다.
임대인이 고의로 시간을 끌거나 파산을 염두에 두고 있다면,
적극적인 법적 대응이 늦을수록 보증금 회수 가능성은 낮아집니다.

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2. 1단계: 내용증명 보내기 – 시작은 반드시 기록으로

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때,
첫 단계는 내용증명 발송입니다.

내용증명이란?
→ 임차인이 임대인에게 “계약이 종료되었으니 보증금을 반환하라”는 의사표시를 공식적으로 남기는 문서입니다.

✅ 왜 중요할까요?

• 향후 소송 시, 임대인에게 반환 요청을 했다는 증거가 됩니다.
• 임대인의 악의적 지연 행위를 입증할 수 있습니다.
• 이후 임차권등기, 가압류 등의 절차에 핵심 증거로 사용됩니다.

📌 작성 팁

• 임대인 주소는 반드시 등기부등본 기준
• 계약 종료일, 요청일 명시
• 발신일자 기준으로 7일~14일 이내 응답이 없으면 2단계로

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3. 2단계: 임차권등기명령 신청

내용증명을 보냈는데도 임대인이 버티거나,
임차인이 다음 집으로 이사를 가야 하는 상황이라면
바로 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다.

이 제도는
“내가 이 집에서 살았고, 아직 보증금을 못 받았으니
임차인 권리를 등기부에 남겨두겠다”는 공식 절차입니다.

✅ 효과는?

• 새로운 세입자가 들어와도 내 보증금이 밀리지 않음
• 우선변제권 유지
• 추후 소송이나 경매 시, 등기부 기준으로 권리 주장 가능

📌 신청 방법

• 관할 법원에 임차권등기명령 신청서 접수
• 전세계약서, 전입신고 서류, 확정일자 확인서 등 필요

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4. 3단계: 가압류 신청 – 임대인의 재산 묶기

임대인이 다른 부동산을 매도하거나
명의를 돌려버리는 경우를 막기 위해,
보증금만큼의 임대인 재산을 가압류하는 절차가 필요합니다.

가압류란?
→ 소송 전에 상대방 재산을 미리 묶어두는 조치입니다.

✅ 이렇게 대응하세요

• 관할 법원에 가압류 신청
• 임대인의 부동산, 은행계좌, 차량 등 추적 가능
• 변호사 없이도 진행 가능하지만, 절차가 복잡하므로 법률상담 권장

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5. 4단계: 보증금 반환청구 소송

내용증명과 가압류까지 했는데도
보증금이 돌아오지 않는다면,
민사소송을 통해 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구해야 합니다.

✅ 필요한 서류

• 전세계약서
• 전입신고·확정일자 서류
• 임차권등기 완료증명서 (있다면)
• 내용증명 사본

📌 보통 소송은 접수 후 6개월 내외에 판결이 나오며,
판결 확정 후 강제집행 절차로 보증금을 회수할 수 있습니다.

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6. 5단계: 전세보증보험 청구 (가입한 경우)

전세보증보험을 가입해둔 경우,
임대인의 대응과 무관하게
보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

✅ 청구 방법

• 계약 종료 + 전출 후 1개월 이상 보증금 미반환 시
• HUG 또는 SGI에 청구 접수
• 평균 1~3개월 내 보증금 지급됨

💡 보험금은 임차인에게 지급된 후,
보험사가 임대인에게 ‘구상권’을 행사합니다.

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✅ 마무리 한마디

보증금 미반환은 감정의 문제가 아니라 법적 대응의 영역입니다.
기다리면 줄 것 같아서, 좋게 넘어가고 싶어서
그렇게 시간만 끌다 보면 법적으로 손쓸 수 있는 타이밍도 놓치게 됩니다.

내용증명, 임차권등기, 가압류, 민사소송, 보증보험 청구
이 다섯 가지 단계를 상황에 맞게 빠르게 대응하셔야
여러분의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

다음 편에서는 전세사기 피해자가 실제 겪은 사례와 복구 과정을 생생하게 정리해드릴게요.
꼭 확인해 주세요!