전세사기, 이런 조건이면 90% 당합니다 (계약 전 반드시 확인하세요)

전세사기, 이런 조건이면 90% 당합니다 (계약 전 반드시 확인하세요)

 

 

1. 전세사기 피해자, “조건이 너무 좋아서 계약했어요”

전세사기를 당한 분들 대부분은 이런 말을 합니다.
“조건이 좋았어요. 신축이었고, 전세가가 싸지도 않았어요.”
하지만 계약 이후 알게 됩니다.
그 ‘좋은 조건’이 사실은 사기범이 임차인을 끌어들이기 위한 덫이었다는 걸요.

전세사기는 계약 전에 확인 가능한 몇 가지 조건들만 잘 살펴봐도 대부분 피할 수 있습니다.
오늘은 그 중에서도 실제 피해 사례를 바탕으로 정리한
전세사기 위험 조건 TOP 5를 알려드릴게요.

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2. 위험 조건 ① 전세가가 매매가보다 너무 높거나 비슷한 경우

이른바 깡통전세의 전형입니다.
예를 들어, 집 매매가는 1억 2천만 원인데 전세보증금이 1억 1천만 원이라면
매도인이 대출을 조금만 받아도 집값보다 보증금이 더 많아지는 구조가 됩니다.

이런 상황에서 집이 경매에 넘어가면
임차인은 보증금을 제대로 돌려받지 못하고, 보증금 전액이 손실될 수 있습니다.

💡 매매가 대비 전세가율 70% 이하인지를 반드시 확인하세요.

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3. 위험 조건 ② 임대인이 개인이 아니라 ‘법인’인 경우

등기부등본에 임대인으로 **‘주식회사 ○○○’ 혹은 ‘○○홀딩스’**가 표시되어 있다면
주의하셔야 합니다.

법인 임대인은 파산 시 개인처럼 무한 책임을 지지 않고,
임차인이 소송을 진행하더라도 실질적으로 회수 가능한 자산이 없는 경우가 많습니다.

또한 법인은 단기간에 다수의 임차인을 유치하고, 전세보증금을 빼내 사라지는 방식으로 사기를 반복합니다.

💡 계약 전 임대인의 실제 소유 여부, 재무상태, 최근 거래내역 등을 반드시 확인해야 합니다.

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4. 위험 조건 ③ 보증보험 가입이 불가능하거나 중개사가 말리는 경우

전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI)은
전세사기 예방에 있어 ‘최후의 보증장치’입니다.

그런데 가입을 시도했는데 보험사에서 거절한다면?
→ 그건 해당 물건이 구조적으로 이미 위험하다는 신호입니다.

더 심각한 건, 중개사나 임대인이
“보증보험은 굳이 안 들어도 돼요”, “필요 없어요”라며 가입을 회피하거나 회피를 유도하는 경우입니다.

💡 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고,
가능하다면 계약서 작성 전 가입 예약까지 해두는 것이 가장 안전합니다.

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5. 위험 조건 ④ 다세대·다가구·빌라 건물에 전세가 몰려 있는 경우

원룸, 빌라, 다세대 건물처럼 한 주소지에 여러 세대가 입주해 있는 구조는
순위가 겹치기 쉽고, 우선변제권이나 대항력에서 밀릴 수 있습니다.

특히 등기부등본상 ‘층수·호수 구분 없이 101호, 201호’처럼 표기되어 있다면
전유부분이 명확하지 않아 이중 계약 또는 순위 밀림 문제가 발생할 수 있습니다.

💡 계약하려는 호실이 등기부에 정확히 등록된 단독 세대인지 확인하세요.
또한 다른 임차인의 전입일자와 확정일자도 함께 확인하면 좋습니다.

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6. 위험 조건 ⑤ 등기부등본을 직접 확인하지 않고 계약하는 경우

“등기부등본은 중개사가 확인했어요”
“임대인 말만 믿고 계약서부터 썼어요”

전세사기 피해자 10명 중 7명은 이런 말을 합니다.
그만큼 계약 전에 임차인이 등기부등본을 직접 확인하지 않는 경우가 많다는 것입니다.

💡 반드시 계약 직전에 인터넷등기소(iros.go.kr)에서
직접 열람하거나, 주민센터에서 원본 출력해 확인하세요.
‘을구’ 항목의 근저당, 압류, 전세권 설정 여부는 반드시 체크해야 합니다.

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7. 위험 조건 요약표

조건왜 위험한가?대처 방법

 

전세가율 80% 이상	경매 시 보증금 회수 어려움	매매가 대비 전세가율 확인
법인 임대인	파산 시 책임 회피	소유자 실명 확인, 거래내역 체크
보증보험 가입 불가	구조적 문제 있는 물건	계약 전 보증보험 가입 가능 여부 확인
다세대, 빌라	전유부분 불명확, 순위 겹침	전입일자·호실 등기 확인
등기부 미확인	근저당·권리관계 모름	계약 전 반드시 직접 열람

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✅ 마무리 한마디

전세사기는 ‘복잡한 사기 수법’이 아니라,
기본적인 점검 없이 계약했을 때 생기는 구조적인 문제에서 시작됩니다.
계약 전 단 10분, 이 5가지 조건만 직접 점검해도
여러분의 수천만 원 보증금을 지킬 수 있습니다.

다음 편에서는 전입신고, 확정일자, 전세보증보험을 어떻게 활용해야
보증금을 제대로 보호할 수 있는지
실전 계약 체크리스트로 안내해드릴게요.