보증금 지키는 전세계약 체크리스트 (전입신고, 확정일자, 보증보험 완전정리)

보증금 지키는 전세계약 체크리스트 (전입신고, 확정일자, 보증보험 완전정리)

 

 

1. “그때 확정일자만 받아놨어도…”

전세사기 피해자 인터뷰에서 자주 나오는 말입니다.
“계약서만 있으면 당연히 내 권리가 생기는 줄 알았어요.”
“확정일자 받는 걸 미루다가, 집이 경매 넘어갔습니다.”

👉 결론부터 말하자면,
전세계약서만으로는 임차인의 권리는 전혀 보장되지 않습니다.
임차인이 자신의 보증금을 보호하려면
3가지 핵심 장치 – 전입신고, 확정일자, 전세보증보험을 반드시 갖춰야 합니다.

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2. 전입신고 – '대항력'을 만드는 첫 단계

전입신고는 단순한 행정절차가 아닙니다.
임차인이 해당 주소에서 실제 거주하고 있다는 사실을 법적으로 인정받는 것이며,
이를 통해 임차인은 제3자에게 ‘대항력’을 갖게 됩니다.

✅ 대항력이란?
→ 건물이 제3자에게 팔리거나 경매에 넘어가도
  전입신고를 한 임차인은 “이 집에서 살고 있으니 내 권리를 인정하라”고 주장할 수 있는 힘입니다.

📌 전입신고 팁

• 계약서 주소가 등기부등본 주소와 100% 일치해야 함
• 입주 당일 혹은 전날 주민센터 또는 정부24에서 접수 가능
• 전입신고를 늦게 하면 대항력이 그만큼 늦어짐 → 순위에서 밀릴 수 있음

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3. 확정일자 – 우선변제권을 확보하는 강력한 수단

확정일자란?
→ 임차인이 해당 계약서를 언제부터 소유하고 있었는지 법적으로 증명해주는 공적 표시

✅ 왜 중요할까요?
→ 부동산이 경매에 넘어가면,
 확정일자 있는 임차인의 보증금은 우선적으로 변제 대상이 됩니다.

✅ 받는 방법

• 계약서 원본 지참 + 신분증을 들고 주민센터 방문
• 전입신고와 동시에 처리 가능
• 무료 또는 수수료 600원 내외

📌 주의할 점

• 확정일자는 계약서에 찍히는 ‘도장’이므로, 스캔본은 안 됨
• 확정일자 없이는 경매 후 보증금 전액 손실 가능

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4. 전세보증금 반환보증보험 – 최후의 보호막

전세사기 구조가 너무 심각해서
전입신고와 확정일자만으로도 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.
이때 가장 현실적이고 강력한 수단이 바로 전세보증보험입니다.

✅ 전세보증보험이란?
→ 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면,
 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 지급해주는 제도

✅ 주요 조건

• 수도권 기준 보증금 5억 원 이하
• 등기부등본상 근저당·압류 등 권리관계 복잡하지 않아야 함
• 임대인의 동의 없이 임차인 단독 가입 가능 (단, 일부 제한 있음)

📌 유의사항

• 가입 거절되는 물건 = 위험 물건
• 보험 가입 전, 반드시 등기부등본을 최신으로 확인
• 계약 전에 보증보험 가능 여부를 중개사 통해 먼저 확인하세요

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5. 실전 계약 체크리스트

전세계약 직전, 다음 항목들을 모두 확인했다면
전세사기 위험을 대부분 차단할 수 있습니다.

항목확인 방법

등기부등본 확인	소유자 일치, 을구 근저당 여부 확인
전입신고 가능 여부	입주 당일 즉시 처리 가능한 구조인지 확인
확정일자	계약서 원본 + 도장 지참, 주민센터에서 신청
보증보험 가능 여부	HUG 또는 SGI 가입 가능 여부 사전 확인
전세가율	매매가 대비 전세가 70% 이하인지 체크

💡 이 5가지 중 하나라도 불분명하다면,
그 전세계약은 다시 한번 검토해보셔야 합니다.

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✅ 마무리 한마디

전세계약은 단순한 ‘거주 계약’이 아닙니다.
수천만 원에서 수억 원에 달하는 금전을 법적으로 안전하게 보호하는 계약입니다.

임차인의 권리는 계약서에 자동으로 생기지 않습니다.
전입신고로 대항력, 확정일자로 우선변제권, 보증보험으로 실질적 회수권까지
이 세 가지를 갖춰야만 보증금이 지켜집니다.

오늘 알려드린 내용을 바탕으로
전세계약 전에 꼭 스스로 체크리스트를 만들어 확인하시길 바랍니다.