1. 확정일자, 왜 받아야 하나요?
전세계약을 마치고 전입신고를 했다면
이제 남은 한 가지, 확정일자 받기입니다.
“전입신고도 했는데 확정일자는 꼭 받아야 하나요?”
이 질문, 정말 자주 나옵니다.
정답은 단호하게 **“예”**입니다.
✅ 전입신고는 대항력 확보
✅ 확정일자는 우선변제권 확보
즉, 확정일자가 있어야
집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리가 생깁니다.
전입신고만으로는 보증금 전액을 보호받을 수 없습니다.
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2. 확정일자가 필요한 상황
다음 중 하나라도 해당된다면
확정일자는 선택이 아니라 필수 절차입니다.
전세계약을 맺고 입주하는 임차인
보증금을 보호하고 싶은 모든 임차인
전세보증보험 가입을 고려하는 경우
향후 분쟁 발생 시 법적 보호를 받고 싶은 경우
특히 깡통전세, 이중계약, 경매위험 건물이라면
확정일자가 없는 임차인은 순위에서 밀려 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
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3. 확정일자란?
확정일자란, 계약서에 찍히는 ‘공적인 날짜 도장’입니다.
이 도장을 통해 법원, 금융기관, 보증기관 등에서
**“이 계약은 이 날짜에 작성된 것이 맞다”**는 것을 인정해줍니다.
이 날짜를 기준으로
다른 권리자들과의 변제 순위가 결정됩니다.
즉, 확정일자 받은 날짜가 빠를수록
경매 시 보증금 돌려받을 가능성도 커지는 구조입니다.
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4. 확정일자 신청 조건
확정일자를 받기 위해서는 아래 조건을 갖추고 있어야 합니다.
✅ 전세계약서 원본 보유
✅ 계약서에 임대인과 임차인 서명 또는 도장 날인
✅ 주소가 정확히 기재된 계약서 (등기부 주소와 일치)
✅ 주민센터 직접 방문 (온라인 불가)
※ 계약서 사본이나 스캔본, 촬영본은 인정되지 않습니다.
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5. 확정일자 신청 방법
확정일자는 다음과 같은 절차로 신청합니다.
1단계. 가까운 주민센터(행정복지센터) 방문
전입신고를 한 해당 주소지 관할 센터를 추천드립니다.
전입신고와 동시에 확정일자 신청도 가능하기 때문입니다.
2단계. 구비서류 지참
전세계약서 원본 (임대인, 임차인 서명 포함)
신분증
계약 주소 확인 가능한 서류 (등기부등본은 선택 사항)
3단계. 민원 창구에서 확정일자 신청 의사 밝히기
“전세 계약 확정일자 신청하러 왔습니다”라고 말하면
담당 직원이 관련 도장을 계약서에 직접 찍어줍니다.
4단계. 처리완료 및 도장 확인
계약서 여백 또는 뒷면에
‘확정일자 부여일자’, 주민센터 직인, 확인번호가 포함된 도장이 찍힙니다.
✅ 수수료: 무료 또는 600원 이내 (지자체별 상이)
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6. 확정일자 신청 시 주의사항
① 계약서 주소와 실제 거주지 주소가 다르면 무효
→ 계약서 주소는 등기부등본 상 주소와 정확히 일치해야 합니다.
동, 호수, 도로명주소까지 오탈자 없이 확인해야 합니다.
② 확정일자는 계약일과 일치하지 않아도 무방
→ 계약 후 1~2일 뒤 신청해도 무방하지만,
가능하면 입주 당일 또는 전입신고와 함께 처리하는 것이 이상적입니다.
③ 계약서 원본만 인정
→ 복사본, 촬영본, 사본은 확정일자 부여 불가
→ 분실 시 재작성하거나 임대인에게 재발급 요청 필요
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7. 전입신고 + 확정일자 = 완벽한 보증금 보호
보증금 보호를 위한 임차인의 법적 무기는
크게 2가지로 구성됩니다.
✅ 전입신고 → 대항력
✅ 확정일자 → 우선변제권
이 둘을 갖추면
집이 경매나 공매에 넘어가도
대항력 있는 임차인으로서 보증금을 우선변제 받을 권리가 생깁니다.
보통 전입신고만 하고 확정일자를 미루는 경우가 많은데,
이는 법적으로 매우 위험한 판단입니다.
예:
같은 날 전입한 A, B 임차인이 있다고 가정했을 때
A: 확정일자 있음
B: 확정일자 없음
→ 경매 시 A가 우선순위 확보, B는 후순위로 밀려 보증금 손실 가능
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8. 확정일자 관련 자주 묻는 질문
Q. 임대인이 확정일자 찍지 말라고 하면 어떡하나요?
→ 확정일자는 임차인의 권리이며, 임대인 동의 없이도 단독 신청 가능합니다.
Q. 계약서에 임대인 서명 또는 도장이 없으면?
→ 확정일자 부여 거절될 수 있습니다.
정상적인 계약서 재작성 필요합니다.
Q. 확정일자 받아도 보증금 다 못 받을 수도 있나요?
→ 경매 시 건물 담보가치가 낮거나 우선순위가 밀릴 경우 일부 손실 가능
→ 그래서 보증보험 가입 병행이 중요합니다.
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✅ 마무리 한마디
> 확정일자는 단순한 행정도장이 아닙니다.
그것은 보증금을 지키는 법적 무기이며,
수십만 원~수천만 원의 차이를 만드는 결정적인 요소입니다.
계약서를 손에 쥐셨다면,
오늘 꼭 주민센터에 방문하셔서
전입신고와 확정일자, 두 가지를 동시에 챙기세요.
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