전세보증금 못 받고 이사할 때, 임차권등기명령 신청 방법 완벽 가이드

전세보증금 못 받고 이사할 때, 임차권등기명령 신청 방법 완벽 가이드

1. 이사해야 하는데 보증금을 못 받았다면?

전세계약이 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 상황.
이런 경우 많은 임차인들이 “일단 이사부터 하고 나중에 받자”는 판단을 하곤 합니다.

하지만 여기서 무심코 전출하게 되면, 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다.

이는 법적으로 보증금을 되찾을 수 있는 권리 자체를 포기하는 것과 마찬가지입니다.

특히 전세사기 피해자나 집주인과 연락이 되지 않는 경우,
또는 집이 경매나 공매로 넘어가는 상황이라면
이사를 하더라도 내 권리를 보존할 수 있는 제도적 장치가 필요합니다.

그 핵심이 바로 ‘임차권등기명령’입니다.


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2. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령이란
임차인이 퇴거(전출)한 후에도 계약 당시 전입일과 확정일자를 유지한 채
임차권을 등기부등본에 등재해두는 법적 절차입니다.

즉,
“이 주택에 살았고, 아직 보증금을 돌려받지 못했으며,
퇴거했지만 권리를 유지하겠다”는 의사를
공식적인 등기로 남겨두는 제도입니다.

이 제도는 특히 다음과 같은 경우 필수적입니다.

보증금을 돌려받지 못했지만 새로 이사 갈 집이 있어 퇴거가 불가피한 경우

임대인과 연락이 되지 않는 경우

임차권 보존을 위한 전세보증금 반환 소송 또는 보증보험 청구를 앞둔 경우



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3. 왜 꼭 필요한가요?

임차권등기명령을 하지 않고 전출하게 되면
임차인은 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

그 결과

집이 경매나 공매에 넘어갔을 때

후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받아야 할 권리를
 법적으로 주장할 수 없게 됩니다.


또한 전세보증금 반환보증보험을 청구하려 해도
“전입신고 이력이 있지만 현재는 퇴거 상태 → 임차권등기 없는 경우”
청구가 반려될 가능성도 존재합니다.

즉, 임차권등기명령은
“보증금을 받기 전까지는 내 권리를 법적으로 등기부에 보존하는 조치”라고 볼 수 있습니다.


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4. 신청 대상과 조건

임차권등기명령은 누구나 신청할 수 있는 것이 아닙니다.
다음의 조건을 충족해야만 신청이 가능합니다.

✅ 신청 자격 요건

임대차계약이 종료되었거나 해지된 상태

보증금 전액 또는 일부를 반환받지 못한 상태

임차인 명의로 전입신고 및 확정일자 완료

실제로 주택에서 퇴거할 예정이거나 이미 퇴거한 경우


※ 단, 전입신고 또는 확정일자가 없는 경우에도 신청은 가능하지만
 법원 심사과정에서 보완 요구나 보증금 보호 효력이 낮아질 수 있습니다.


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5. 신청 준비서류

임차권등기명령 신청 시 다음 서류들을 준비해야 합니다.

✅ 기본 제출서류

1. 임차권등기명령 신청서 (법원 민원실 또는 인터넷 서식 이용 가능)

2. 전세계약서 사본

3. 확정일자 부여 확인서

4. 전입신고 내역서 (주민센터 또는 정부24 발급)

5. 임대인 주소가 포함된 최신 등기부등본

6. 신분증 사본

7. 내용증명 사본 (보증금 반환 요청 내용 포함)

8. 가족관계증명서 (대리 신청 시)

✅ 비용

인지세 1,000원

송달료 평균 6,00012,000원 선에서 처리 가능



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6. 신청 절차

✅ 신청은 반드시 임차주택 소재지 관할 지방법원에서 진행합니다.

절차 요약:

1. 신청서 및 서류 작성

2. 관할 지방법원 민원실 방문 또는 등기우편으로 접수

3. 법원이 서류 검토 후 임대인에게 송달

4. 임대인이 이의제기 없으면 약 1~2주 후 등기 명령 결정

5. 등기 완료 후 통지서 수령

6. 이사 및 전출 후 전입신고 말소 가능

✅ 법원 등기명령서 발급 후
등기부등본 ‘갑구’에 임차권등기가 기재됩니다.

이 상태에서 이사하더라도,
전입일과 확정일자 기준의 우선순위는 계속 유효하게 유지됩니다.


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7. 임차권등기명령 후 꼭 확인할 것

등기 완료 여부는 반드시 등기부등본을 통해 직접 확인하세요.

향후 보증금 반환 소송, 보증보험 청구, 경매 배당순위 청구 시
 임차권등기 기입 사실이 필수 서류가 됩니다.

임차권등기 후에도 보증금을 받은 경우에는
 임차인이 직접 ‘임차권등기 말소 신청’을 해야 합니다.



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8. 자주 묻는 질문

Q. 보증금을 조금이라도 받았으면 신청 못 하나요?

→ 아닙니다. 일부만 반환받은 경우에도 신청 가능합니다.

Q. 임대인이 동의하지 않으면 신청이 안 되나요?

→ 아닙니다. 임차인이 단독으로 신청할 수 있으며, 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.

Q. 퇴거 후 나중에 신청해도 되나요?

→ 가능은 하지만, 전출과 동시에 대항력이 사라지기 때문에 반드시 이사 전 신청이 바람직합니다.


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✅ 마무리 한마디

> 임차권등기명령은 선택이 아니라 퇴거 전 반드시 거쳐야 할 보호 절차입니다.

이 절차 하나로, 전출 이후에도 내 보증금을 지킬 수 있으며
향후 보증보험 청구, 소송, 배당에서도 내 권리를 인정받는 핵심 증거가 됩니다.

1~2주만 투자하면 수천만 원, 많게는 수억 원의 권리를 지킬 수 있습니다.

퇴거를 앞두셨다면, 절대 망설이지 마시고 관할 법원에 바로 신청하세요.