근저당 설정과 말소, 셀프등기 핵심 정리 (2025 최신)

설정과 말소 차이 정리

 

 

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1. 근저당권이란?

근저당권은 금융기관이 돈을 빌려준 담보로 부동산에 설정하는 권리입니다.
보통 은행 대출 시 자동으로 설정되며,
채무자가 대출금을 모두 상환하면 말소등기를 통해 권리를 제거할 수 있습니다.

2. 근저당 ‘설정등기’란?

설정등기란, 금융기관이 대출을 조건으로 부동산에 근저당을 설정하는 절차입니다.

• 대출 실행일과 동시에 이루어짐
• 은행 또는 법무사에서 대부분 대행
• 등기부등본의 '을구' 항목에 근저당권자 정보 기재

예시: KB국민은행, 채권최고액 1억 5천만 원 등으로 표시됨

3. 근저당 ‘말소등기’란?

말소등기란, 설정된 근저당을 등기부에서 제거하는 절차입니다.
즉, 대출을 모두 갚은 후 소유자가 직접 요청해야만 말소됩니다.

• 자동 말소되지 않음
• 보통 매도 전이나 소유권 이전 전 반드시 진행
• 말소 서류는 금융기관에서 제공

4. 설정 vs 말소, 무엇이 어떻게 다를까?

구분	설정등기	말소등기
목적	담보 설정	담보 제거
시점	대출 실행 시	대출 상환 후
신청 주체	금융기관 또는 대리인	소유자(셀프 가능)
비용 부담	대출자	소유자
등기 위치	등기부 '을구'	등기부 '을구' → 말소 표시

5. 셀프 말소등기 진행 요약

2025년 기준, 말소등기는 셀프로도 충분히 가능합니다.

• 말소등기신청서 (인터넷 등기소 양식)
• 등기권리증 또는 등기필정보
• 은행에서 받은 말소위임장, 인감증명서
• 주민등록등본, 신분증 사본
• 등록면허세 납부 영수증

접수는 부동산 소재지 관할 등기소 방문 또는 온라인(iros.go.kr)에서 가능하며,
보통 2~3일 이내 완료됩니다.

✅ 마무리 한마디

근저당은 쉽게 설정되지만, 말소는 반드시 따로 신청해야 합니다.
특히 매도 전, 증여 전 등기부를 깨끗하게 만들어두기 위해선 말소가 필수!
설정과 말소의 개념 차이를 정확히 알고 있어야 셀프등기도 실수 없이 성공할 수 있습니다.