상속·증여 셀프등기 시 꼭 알아야 할 포인트 (일반등기와 다른 6가지)

매매등기랑 똑같다고 생각하면 큰일 납니다!

1. 상속·증여 등기는 ‘소유권이전등기’이지만 다릅니다

등기 유형상으로는 매매든 상속이든 모두 ‘소유권이전등기’지만,
등기의 원인과 준비서류, 절차는 전혀 다릅니다.

2. 상속등기 vs 증여등기, 어떻게 다를까?

구분	상속등기	증여등기
원인	피상속인의 사망	증여계약 체결
세금	상속세 (일정 한도 초과 시)	증여세 (무조건 신고 대상)
절차	‘사망 → 상속인 등기’	‘계약 → 증여자 → 수증자 등기’
준비서류	제적등본, 가족관계증명서, 상속인 인감 등	증여계약서, 인감증명서, 위임장 등

3. 상속등기 시 주의사항

✅ 1) 사망일자 기준으로 상속인 결정

사망일자 기준으로 상속 순위가 정해짐

✅ 2) 공동상속인의 협의 필요

협의분할서 + 인감 날인 필수

✅ 3) 제적등본·가족관계서류 준비

등기소 제출용 서류 외, 상속인 전원의 인감증명서 필요

💡 상속등기는 온라인 등기 불가 → 무조건 오프라인

4. 증여등기 시 주의사항

✅ 1) 증여계약서 필수

날짜, 대상, 금액 명시된 계약서 필요

✅ 2) 증여세 신고 의무 발생

세금 면제 대상이어도 ‘신고서 제출’은 반드시 해야 함

✅ 3) 인감증명서, 위임장 구비

증여자 인감증명서 + 수증자 등본·신분증

5. 셀프등기 시 공통 체크리스트

• 등기원인일자 = 사망일 or 계약일
• 등기원인 = '상속' 또는 '증여'
• 첨부서류 누락 없이 준비
• 세금 신고 완료 여부 확인
• 서류 간 오탈자 없음

6. 이런 경우는 전문가 상담이 좋습니다

• 공동상속인 간 의견 불일치
• 유언장 또는 사망보험금 연계 부동산
• 증여세가 고액 예상되는 경우
• 수증자가 미성년자인 경우
• 상속인이 해외 거주 중인 경우

✅ 마무리 한마디

상속과 증여는 모두 '소유권이전'이라는 점에선 같지만,
절차와 책임이 훨씬 무겁습니다.
등기 자체는 셀프로 진행할 수 있지만,
사전에 세무, 법적 리스크까지 체크한 후 진행하는 것이 가장 안전합니다.
이번 글의 내용을 참고하셔서 불필요한 분쟁 없이 셀프등기를 마무리하시길 바랍니다.